狭あい道路に面する土地では、
「セットバック（後退）」が求められます。
これは、将来的に道路幅員を確保するための制度です。
しかし実務においては、
その有効性について疑問の声も少なくありません。
建築基準法では、
原則として幅員4m以上の道路に接する必要があります。
2項道路（みなし道路）の場合、
将来的に4mを確保するため、
敷地を後退させることになります。
つまりセットバックは、
「時間をかけて道路を広げていく仕組み」です。
セットバック部分は、
道路として扱われる一方で、
所有権は個人に残ります。
ここに制度上の特徴があります。
・私有地である
・しかし建築はできない
・通行のために空けておく必要がある
この“中間的な性質”が、
実務上の違和感を生みます。
現場では、次のようなケースも見られます。
・花壇や植栽が置かれている
・簡易的な物が設置されている
・完全に道路として機能していない
制度上は「道路」としての機能が求められますが、
実態は必ずしも一致していません。
セットバック部分が
すべて行政に採納されるわけではありません。
特に一部だけ後退している場合、
・道路として一体性がない
・維持管理が困難
といった理由から、
所有者管理のままとなるケースが一般的です。
ここが本題です。
セットバックは、
短期的には効果が見えにくい制度です。
しかし長期的には、
・建て替えのたびに後退が進む
・徐々に道路幅員が確保される
という仕組みになっています。
つまり、
「即効性は低いが、蓄積型の制度」です。
セットバックは、
資産価値にも影響します。
・有効敷地面積が減少する
・建築計画に制約が出る
一方で、
・将来的に道路環境が改善する可能性
という側面もあります。
セットバックは、
完全な制度とは言えません。
現場では不統一や曖昧さが残り、
実効性に疑問を感じる場面もあります。
しかし、
「将来の街づくりを前提とした仕組み」
として見ると、
一定の合理性を持っています。
不動産を見る際には、
セットバックを単なる制約として捉えるのではなく、
・現在の使い勝手
・将来の道路環境
・周辺との整合性
これらを総合的に判断することが重要です。
制度と現実の間にある“ズレ”を理解することが、
より良い判断につながると感じています。